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我が家に合った資金プランとは

「借入れ可能額」がローンの上限になります

住宅ローンで借りられるお金は、金融機関によって異なります。
なぜなら各金融機関では、ローンの借入れ金額について
「この人には、いくらまで融資できる」というボーダーラインを設定するからです。
このボーダーラインを「借入れ可能額(借入れ限度額)」と言います。
借入れ可能額を設定する主な基準は、次の2つです。

●年収

年収は、言い換えれば「借入れたお金を返済する能力」です。金融機関からすれば、年収の高い人は返済能力の高い人ですから、「この人には、より多くのお金を融資しても大丈夫」と判断するのです。
各金融機関では、年収に対する年回返済額の割合を示す「返済負担率」を設定しており、年収が多いほど、その割合も高くなっていきます。

■年収と返済負担率(民間ローンの一例)

税込み年収 返済負担率
〜300万円 25%以内
300万円〜600万円 30%以内
600万円〜 35%以内

●購入物件の価値

購入物件の価値とは、物件の購入価格か、もしくは金融機関による評価額のどちらか低い方を指します。金融機関によって違いはありますが、借入れ限度額は、一般的にこの購入物件の価値の80〜100%の範囲で設定されます。
上記の2つの基準以外にも、金利や返済年数により借入れ可能額は変化しますが、ここでは住宅金融支援機構の「フラット35」で、あなたの年収から「どれくらい借入れが可能か」具体的な目安を調べてみましょう。

■年収から借入れ可能額を調べる

※全期間固定金利3.0%、元利均等返済方式、ボーナス返済なしの場合。諸費用は含まず

税込み年収 借入れ可能額
25年返済の場合 30年返済の場合 35年返済の場合
300万円 1,581万円 1,778万円 1,948万円
400万円 2,460万円 2,767万円 3,031万円
500万円 3,075万円 3,459万円 3,789万円
600万円 3,690万円 4,150万円 4,547万円

※住宅金融支援機構「フラット35」住宅ローンシミュレーションで試算

借入れ額に無理は禁物です!

年収をもとに借入れ可能額の目安を算出すると、あなたかが変えるマイホームの大まかな値段が浮かび上がってくるのではないでしょうか? ただし、ここで借入れ可能額をそのまま借りてしまうのは得策ではありません。ローンの上限いっぱいまでお金を借りてしまうと、万一の病気や事故など突然の出費に対応できなくなる可能性も出てきます。「借入れ可能額」は必ずしも「返済可能な金額」ではない、ということを心得て、無理のない返済額に押さえたいところです。 一般的に、無理なく返済可能な金額は月収の約20〜25%と言われていますが、お金の使い方や生活環境は人それぞれですから、一般論を鵜呑みにするのは避けたいもの。ですから、現在あなたが毎月払っている家賃をベースに「返済可能額」を調べてみましょう。 今の家賃(駐車場代含む)から、下記の表を参考にして、マイホーム購入後にかかる経費の合計金額を引いてください。残ったお金が、あなたにとって無理のない返済金額です。

■マイホーム購入後にかかる経費

※それぞれ月額で算出する

固定資産税・都市計画税 月/                 円
将来の修繕積立金 月/                 円
管理費 ※マンションの場合 月/                 円
駐車場代 月/                 円
水道光熱費の増加分 月/                 円
火災保険料・地震保険料 月/                 円
合計 月/           円

あなたにとって無理のない返済可能額が分かったところで、もう一度借入れ額の目安を調べてみます。

■返済可能金額から借入れ額を調べる

※全期間固定金利3.0%、元利均等返済方式、ボーナス返済なしの場合。諸費用は含まず

毎月の返済可能額 25年返済の場合 30年返済の場合 35年返済の場合
8万円 1,687万円 1,897万円 2,078万円
10万円 2,108万円 2,371万円 2,598万円
12万円 2,530万円 2,846万円 3,118万円
14万円 2,952万円 3,320万円 3,637万円
16万円 3,374万円 3,795万円 4,157万円

※住宅金融支援機構「フラット35」住宅ローンシミュレーションで試算

折角マイホームを手に入れても、ローン返済で家計が圧迫されるのでは本末転倒ですから、ずっと安心して返済できるプランを立てることが大事なのです。

借入れ額を上げるなら「収入合算」!

気に入った物件があっても、ローンの借入れ額と頭金だけでは購入できない……。そんな時は「収入合算」を検討してみましょう。収入合算は、同居予定の家族(配偶者、親、子)で安定した収入がある人がいる場合に、その人の収入を加えてローンを申込むことです。1人でローンを組むより、収入合算をした方が借入れ額は高くなります。
収入合算の扱いは金融機関により異なりますが、住宅金融支援機構の「フラット35」ですと、合算できる金額は合算者の年収の全額までOKです(ただし、収入合算した金額が、合算者の年収の2分の1を超える場合は、返済期間が短くなる場合もあります)。
特に共働きの夫婦は、この収入合算を選ぶケースが多いようです。年収350万の夫1人がローンを組むと、借入れ可能額は2,273万円。ここに妻の年収150万円を合算すると合計500万円になり、借入れ可能額は3,789万円にアップします(※)。
収入合算すると、合算者はローンの連帯債務者になります。これによりマイホームを共有名義にすることができるため、ローン控除をそれぞれ受けることができます。さらに夫婦でマイホームを手に入れて一緒にローンを返済していくという連帯感が生まれるメリットもあります。 しかしながら、借入れ金額が多いほど返済が増えるのも事実です。どちらか一方が会社を辞めたりすると、返済プランに支障が出るかもしれません。収入合算を検討する際は、万一収入がダウンしても安心できる返済プランを考えましょう。

※住宅金融支援機構「フラット35」住宅ローンシミュレーションで試算。全期間固定金利3.0%、元利均等返済方式、ボーナス返済なし、35年返済の場合

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